Ипотека на новостройку

Что такое ипотека на новостройку и кому она подходит

Ипотека на новостройку — это кредит на покупку квартиры в строящемся или недавно сданном доме на первичном рынке. Ключевая особенность в том, что именно на первичку распространяются почти все льготные программы господдержки, поэтому ставка по такой ипотеке нередко вдвое ниже рыночной. Государство компенсирует банку разницу, и льготный процент фиксируется на весь срок.

Подходит этот вариант тем, кто готов купить жильё у застройщика, в том числе на стадии строительства, и хочет воспользоваться льготной ставкой. Покупка новостройки требует терпения, ведь дом ещё могут не сдать, зато она защищена счётом эскроу и открывает доступ к программам, недоступным на вторичном рынке. Прикинуть платёж под свою сумму и срок удобно в ипотечном калькуляторе, а полный обзор рынка даёт раздел ипотеки.

Условия и ставки в 2026 году

Ставка зависит от того, есть ли у покупателя право на льготу. По программам господдержки на новостройку действуют фиксированные ставки: семейная и IT-ипотека — до 6% годовых, дальневосточная и арктическая — до 2%, сельская — до 3%. Если права на льготу нет, новостройку покупают по рыночной ставке: летом 2026 года она держится примерно на уровне 18–23% годовых и следует за ключевой ставкой Банка России, которая на 30.06.2026 равна 14,25%.

Первоначальный взнос по льготным программам нужен от 20% стоимости жилья, и в его часть можно направить материнский капитал. Максимальный срок банки дают до 30 лет. Лимиты льготного кредита различаются по программам и регионам, поэтому перед сделкой их сверяют с актуальными условиями.

Программы для покупки новостройки на 2026 год

Какие льготные программы действуют на новостройку

На первичный рынок распространяются почти все программы господдержки, и право даёт только одна из них — основания не суммируются. Ставка по каждой зафиксирована на весь срок кредита и не меняется вслед за ключевой ставкой Банка России.

Семейная ипотека — самая массовая программа. Ставка 6% годовых, основание — постановление Правительства РФ от 17.05.2024 № 615, которое заменило прежнее ПП от 30.12.2017 № 1711. Лимит кредита по льготной ставке — 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн рублей для остальных регионов. По комбинированной схеме льготную и рыночную части можно объединить в один кредит до 30 млн рублей в столицах и до 15 млн в регионах. Первоначальный взнос — от 20%, срок до 30 лет, программа действует до 31.12.2030. Право даёт любое из оснований: ребёнок, рождённый или усыновлённый с 01.01.2018, которому ещё нет 6 лет; двое и более несовершеннолетних детей; ребёнок с инвалидностью без ограничения по возрасту. С 1 февраля 2026 года работает правило «одна семья — одна льготная ипотека»: супруги обязательно становятся созаёмщиками, а вторую льготную ипотеку до погашения первой оформить нельзя. Дифференциация ставки по числу детей пока только обсуждается и в нормативных актах не закреплена. Подробные условия собраны в материале семейная ипотека 2026.

IT-ипотека рассчитана на сотрудников аккредитованных IT-компаний. Ставка до 6% годовых, основание — ПП РФ от 30.04.2022 № 805. Лимит по льготной ставке — 9 млн рублей, единый для всех регионов, а договор можно оформить до 18 млн рублей, где часть свыше 9 млн идёт по рыночному проценту. Взнос от 20%, срок до 30 лет, программа работает по всей стране, кроме Москвы и Санкт-Петербурга, и только на новостройку или строительство дома. Заёмщик — гражданин России 18–50 лет включительно по трудовому договору в IT-компании, аккредитованной Минцифры и применяющей налоговые льготы. Доход от 150 000 рублей в месяц до НДФЛ требуется в городах-миллионниках, Московской и Ленинградской областях; в прочих регионах порог ниже. Льгота персональная: при увольнении из аккредитованной компании банк вправе поднять ставку до рыночной на остаток срока. Детали — в материале IT-ипотека 2026.

Дальневосточная и арктическая ипотека — ставка до 2% годовых, самая низкая среди программ. Лимит кредита 6 млн рублей, а при площади жилья свыше 60 м² — до 9 млн. Программа работает на территориях Дальневосточного федерального округа и арктической зоны и распространяется в том числе на новостройки.

Сельская ипотека — ставка до 3% годовых на покупку или строительство жилья в сельской местности, лимит кредита 6 млн рублей. Программа подходит для новостроек в населённых пунктах, отнесённых к сельским территориям.

Правовая обвязка и счёт эскроу

Покупку строящегося жилья регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ о долевом строительстве. С 2019 года деньги дольщика не уходят застройщику напрямую: они лежат на специальном счёте эскроу в банке и перечисляются застройщику только после сдачи дома. Режим счёта установлен статьями 860.7–860.10 Гражданского кодекса, а особенности для долевого строительства — статьями 15.4 и 15.5 закона № 214-ФЗ.

Для покупателя это защита: если застройщик обанкротится и дом не достроят, деньги вернут. Средства на счёте эскроу по договору долевого участия застрахованы Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей, причём отдельно от обычного лимита по вкладам. Как именно работает такой счёт и когда деньги переходят застройщику, подробно разобрано в материале эскроу-счёт при покупке жилья. Сам жилищный кредит при этом подчиняется закону об ипотеке от 16.07.1998 № 102-ФЗ, и квартира остаётся в залоге у банка до полного погашения долга.

Как работает счёт эскроу пошагово

Счёт эскроу — это посредник между покупателем и застройщиком, которым выступает банк. Деньги хранятся у него и не достаются застройщику, пока тот не выполнит свои обязательства. Порядок задают статьи 15.4 и 15.5 закона № 214-ФЗ и статьи 860.7–860.10 Гражданского кодекса.

1. Открытие счёта. После подписания договора долевого участия покупатель открывает счёт эскроу в уполномоченном банке, который кредитует стройку. Если квартира берётся в ипотеку, тот же банк обычно и выдаёт кредит.
2. Внесение денег. Покупатель кладёт на счёт собственные средства и сумму ипотеки. ДДУ регистрируют в ЕГРН, и с этого момента деньги заблокированы.
3. Хранение и страховка. Пока дом строится, средства лежат на счёте и застрахованы Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей — отдельно от обычного лимита по вкладам.
4. Перечисление застройщику. Банк раскрывает счёт и переводит деньги застройщику только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру. До этого застройщик строит на проектное финансирование банка.
5. Возврат при банкротстве. Если застройщик обанкротился и дом не достроен, счёт раскрывают в пользу покупателя и деньги возвращают ему.

Такая схема убрала главный риск долёвки прошлых лет, когда дольщик отдавал деньги напрямую и при банкротстве застройщика оставался и без жилья, и без средств. Как раскрывается счёт и какие документы нужны для возврата, подробнее разобрано в материале эскроу-счёт при покупке жилья.

Требования к заёмщику и объекту

Требования к заёмщику зависят от программы. По рыночной ипотеке банк смотрит на доход, кредитную историю и показатель долговой нагрузки; по льготным программам добавляются специальные условия — наличие детей для семейной ипотеки или работа в аккредитованной IT-компании для IT-ипотеки. Их подробно разбирают материалы семейная ипотека 2026 и IT-ипотека 2026.

По объекту главное требование — покупка у застройщика по договору долевого участия или договору купли-продажи на готовую новостройку. Перед сделкой стоит проверить застройщика: наличие разрешения на строительство, проектной декларации и работы через эскроу-счета. Дом должен относиться к аккредитованным банком объектам, иначе кредит одобрят не на любую новостройку. Если собственного дохода не хватает, привлекают созаёмщика — чем он отличается от поручителя, объясняет материал созаёмщик и поручитель.

Как проверить застройщика перед сделкой

Даже при защите через эскроу выбор надёжного застройщика бережёт нервы и время: банкротство вернёт деньги, но не достроенную квартиру. Перед подписанием договора стоит проверить несколько вещей.

• Разрешение на строительство. Документ выдаёт местная администрация, без него стройка незаконна. Реквизиты разрешения указывают в проектной декларации.
• Проектная декларация. Застройщик публикует её и регулярно обновляет: там сроки сдачи, характеристики дома, сведения о самой компании и её финансах.
• Работа через эскроу. В договоре долевого участия должен быть прописан счёт эскроу в уполномоченном банке. Прямая оплата «в кассу» застройщика — повод отказаться от сделки.
• Аккредитация банком. Если новостройку аккредитовал крупный банк и готов под неё кредитовать, объект уже прошёл его проверку. Это косвенный, но полезный сигнал.
• Единая система наш.дом.рф. На портале собраны данные обо всех застройщиках, их проектах, сроках и нарушениях. Здесь видно, переносил ли застройщик сдачу прежних домов.

Сверка занимает вечер, но отсеивает компании с просроченными проектами и судебными спорами. По спорным новостройкам банк часто отказывает в аккредитации сам, и это тоже сигнал присмотреться внимательнее.

Можно ли купить новостройку по переуступке (цессии) ДДУ

Да, до сдачи дома квартиру в новостройке можно купить по переуступке прав — договору цессии. Прежний дольщик передаёт покупателю свои права требования к застройщику по договору долевого участия, и покупатель встаёт на его место. Так часто продают квартиры инвесторы, купившие их на котловане дешевле, и дольщики, передумавшие ждать сдачу.

Расчёты по цессии тоже проходят через счёт эскроу, а сам договор регистрируют в ЕГРН — без регистрации переуступка недействительна. Перед сделкой проверяют, что прежний дольщик полностью расплатился с застройщиком, иначе долг перейдёт новому покупателю. Если квартира бралась в ипотеку, потребуется согласие банка-залогодержателя. Льготную ставку по цессии сохранить можно, но новостройку всё равно оценивают по правилам выбранной программы. После ввода дома в эксплуатацию переуступка уже невозможна: тогда оформляют обычную куплю-продажу готового жилья.

Можно ли использовать материнский капитал на новостройку

Материнский капитал — одно из самых частых дополнений к ипотеке на новостройку. Его направляют либо в первоначальный взнос, либо на досрочное погашение уже взятого кредита, в том числе по льготным программам. Основание — Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ.

После индексации с 1 февраля 2026 года размер выплаты составляет 728 921,90 рубля на первого ребёнка, рождённого или усыновлённого с 2020 года, и 963 243,17 рубля на второго, если на первого капитал не получали. Если выплату на первого ребёнка уже оформляли, на второго полагается доплата 234 321,27 рубля. Деньги перечисляет Социальный фонд напрямую в банк, наличными на руки их не выдают.

Главное условие — после погашения долга родители обязаны выделить доли в купленной квартире всем детям и супругу. Сделать это нужно в течение установленного срока после снятия залога, и нотариус или органы опеки могут проверить исполнение обязательства. Поэтому маткапитал планируют заранее, ещё на этапе выбора квартиры и подачи заявки.

Какие выплаты можно совместить с ипотекой на новостройку

Кроме материнского капитала, ипотеку на новостройку дополняют ещё две меры господдержки. Имущественный налоговый вычет по статье 220 Налогового кодекса позволяет вернуть до 650 000 рублей при официальном доходе с НДФЛ: 260 000 рублей по стоимости жилья и ещё 390 000 рублей по уплаченным процентам по ипотеке. Вычет оформляют после регистрации права собственности, поэтому по строящейся квартире возврат начинается уже после сдачи дома.

Многодетным семьям положена выплата до 450 000 рублей на частичное погашение ипотеки, основание — Федеральный закон от 03.07.2019 № 157-ФЗ, оператор ДОМ.РФ. Право даёт рождение третьего или последующего ребёнка в период с 01.01.2019 по 31.12.2030. Деньги предоставляют единоразово на действующий ипотечный кредит и направляют напрямую банку, на руки наличными их не выдают. Эту выплату можно сложить с материнским капиталом и льготной ставкой, заметно снизив остаток долга.

Что делать, если застройщик задерживает сдачу

Перенос срока сдачи — частая ситуация на первичном рынке, и закон защищает дольщика. Срок передачи квартиры прописан в договоре долевого участия; если застройщик его нарушает, у покупателя появляется право на неустойку за каждый день просрочки.

Деньги при этом остаются на счёте эскроу и застройщику не уходят, пока дом не введён в эксплуатацию. Это и есть главная страховка: затянувшаяся стройка не означает потерю средств. Если застройщик переносит сдачу, он обязан заранее уведомить дольщиков и предложить подписать дополнительное соглашение о новом сроке — соглашаться на него покупатель не обязан.

Когда задержка затягивается, а признаков завершения стройки нет, дольщик вправе требовать неустойку, а при существенном нарушении срока — расторгнуть договор и вернуть деньги со счёта эскроу. При банкротстве застройщика счёт раскрывают в пользу покупателя. Ипотеку при этом продолжают платить по графику, но возвращённые средства можно направить на досрочное погашение или на покупку другого жилья.

Сценарии: расчёт по льготной и рыночной ставке

Разница между льготной и рыночной ставкой нагляднее всего видна на платеже. Возьмём одинаковую квартиру за 7,5 млн рублей, первоначальный взнос 20% (1,5 млн) и кредит 6 млн рублей на 20 лет. Сравним двух покупателей.

Мария ждёт второго ребёнка и оформляет семейную ипотеку под 6%. Её платёж — около 43 000 рублей в месяц. Игорь права на льготу не имеет и берёт ту же сумму по рыночной ставке 18% — его платёж составит примерно 92 600 рублей. При одинаковом долге ежемесячный взнос отличается больше чем вдвое, а за весь срок переплата по рыночной ставке выше на миллионы рублей.

Платёж по кредиту 6 млн ₽ на разные сроки

По льготной ставке увеличение срока заметно снижает платёж: на 30 лет вместо 20 он падает с 43 000 до 36 000 рублей. По рыночной ставке эффект почти не работает — 92 600 против 90 400 рублей, потому что почти весь платёж уходит на проценты. Отсюда практический вывод: при высокой ставке растягивать срок ради меньшего платежа невыгодно, а при льготной — это рабочий способ снизить нагрузку на бюджет. Подставьте свою сумму, ставку и срок в ипотечный калькулятор, чтобы увидеть платёж и переплату по своей сделке.

Что делать покупателю и что почитать

Сначала определите, есть ли у вас право на одну из льготных программ: ставка 6% вместо рыночных 18–23% меняет переплату в разы. Затем выберите застройщика и проверьте, что он работает через эскроу и аккредитован банком. После этого посчитайте комфортный платёж под нужный срок и размер взноса и только потом сравнивайте предложения банков по полной стоимости кредита.

Пошагово путь к сделке выглядит так.

1. Проверьте право на льготу. Семья с детьми, сотрудник IT-компании, житель Дальнего Востока или села попадает под разные программы со ставкой от 2 до 6%.
2. Выберите застройщика и объект. Сверьте разрешение на строительство, проектную декларацию и данные на наш.дом.рф, убедитесь в работе через эскроу.
3. Подайте заявку в банк. Получите одобрение по сумме и ставке, при нехватке дохода добавьте созаёмщика, заранее учтите материнский капитал.
4. Подпишите ДДУ и откройте эскроу. Договор регистрируют в ЕГРН, деньги ложатся на счёт и хранятся до сдачи дома.
5. Дождитесь ввода дома и оформите собственность. Банк раскрывает счёт застройщику, квартира остаётся в залоге до погашения кредита.

Кредит на новостройку выдают разные типы банков-участников. Это крупные банки с господдержкой, которые ведут большинство льготных программ и одновременно кредитуют стройку; универсальные коммерческие банки, работающие по аккредитованным объектам; а также банки, уполномоченные открывать счета эскроу по конкретным новостройкам. Чаще всего удобнее брать ипотеку в том же банке, который финансирует выбранный проект, — у него и аккредитация объекта, и счёт эскроу уже на месте.

Посчитать платёж и влияние первоначального взноса удобно в ипотечном калькуляторе. Если рассматриваете и готовое жильё, сравните условия с разделом ипотека на вторичку: там ставки выше, но объект можно посмотреть сразу. Понять, чем аннуитетный платёж отличается от дифференцированного, поможет материал аннуитетный или дифференцированный платёж, а все программы и рыночные ставки в одном месте собирает раздел ипотеки.