Что такое ипотека и как она устроена
Ипотека регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». По договору заёмщик получает деньги на покупку или строительство жилья, а купленная недвижимость становится предметом залога: до полного погашения кредита продать или подарить её без согласия банка нельзя, зато жить в ней, быть собственником и в большинстве случаев сдавать её в аренду можно сразу.
Большинство банков просит первоначальный взнос от 20% стоимости жилья и выдаёт кредит на срок до 30 лет; собрать обязательные 20% при отсутствии накоплений помогают материнский капитал и другие источники — их разбирает раздел ипотека без первоначального взноса. Чем больше взнос и короче срок, тем меньше итоговая переплата, но выше ежемесячный платёж. Платёж почти всегда аннуитетный, одинаковый каждый месяц, причём в первые годы в нём преобладают проценты, а не тело долга. Одобряя заявку, банк оценивает показатель долговой нагрузки: если на платежи по всем кредитам уходит больше половины дохода, в ипотеке могут отказать.
Прикинуть платёж и переплату под свою сумму, ставку и срок удобно в ипотечном калькуляторе. Если жильё покупается не на первичном рынке, а под залог уже имеющейся недвижимости, механика отличается, и её разбирает материал кредит под залог недвижимости.
Ставки и программы господдержки в 2026 году
Ставка по рыночной ипотеке следует за ключевой ставкой Банка России. На 29.06.2026 ключевая ставка составляет 14,25% годовых (действует с 22.06.2026, решение Совета директоров ЦБ от 19.06.2026), и рыночные ставки по жилищным кредитам держатся примерно на уровне 18–23% годовых; точное значение зависит от банка, размера взноса и типа жилья. При такой стоимости заёмные деньги обходятся дорого, поэтому основной спрос сместился в сторону льготных программ.
Льготную ставку банку субсидирует государство, доплачивая разницу с рыночной, поэтому она не зависит от ключевой ставки и фиксируется на весь срок. Оператором программ выступает Минфин России, техническую часть ведёт ДОМ.РФ. Базовые условия собраны в таблице ниже.
Семейная ипотека под 6% — самая массовая программа: она доступна семьям с ребёнком до 6 лет, с двумя несовершеннолетними детьми или с ребёнком-инвалидом; подробные условия даны в материале семейная ипотека 2026. IT-ипотека под 6% рассчитана на сотрудников аккредитованных Минцифры компаний и не действует в Москве и Санкт-Петербурге (IT-ипотека 2026). Для военнослужащих и участников СВО предусмотрены отдельные условия (ипотека для участников СВО). Самые низкие ставки у дальневосточной и арктической (до 2%) и сельской (до 3%) ипотеки, но они привязаны к конкретным территориям. Условия льготных категорий вынесены в отдельные разделы — семейная ипотека и IT-ипотека.
Льготные ипотечные программы на 2026 год
| Программа | Ставка | Лимит кредита | Основание |
|---|
| Семейная | до 6% | 12 млн ₽ (Москва, МО, СПб, ЛО) / 6 млн ₽ (другие регионы) | ПП РФ № 615 |
| IT | до 6% | 9 млн ₽ (договор до 18 млн ₽) | ПП РФ № 805 |
| Дальневосточная и арктическая | до 2% | 6 млн ₽ (9 млн ₽ при площади свыше 60 м²) | ПП РФ № 1609 |
| Сельская | до 3% (от 0,1% в приграничье) | 6 млн ₽ | профильное ПП |
Разница между рыночной и льготной ставкой — это десятки тысяч рублей в месяц. Возьмём семью, которая берёт 6 млн ₽ на 20 лет. По рыночной ставке 18% годовых ежемесячный платёж составит около 92 600 ₽, а по семейной ипотеке под 6% — около 43 000 ₽. Экономия выходит почти 49 600 ₽ в месяц, и за весь срок она превращается в многомиллионную разницу в переплате. Сравнить платёж по разным ставкам под свои параметры можно в ипотечном калькуляторе.
С 1 февраля 2026 года действует правило «одна семья — одна льготная ипотека»: супруги обязательно становятся созаёмщиками друг друга, и оформить вторую льготную ипотеку, пока не погашена первая, нельзя. Поэтому льготный лимит на семью стоит использовать обдуманно, на основное жильё, а не на первое подвернувшееся.
Правовая основа и эскроу при покупке новостройки
Помимо закона об ипотеке, при покупке жилья в строящемся доме заключают договор долевого участия — сделку регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ о долевом строительстве. С 2019 года деньги дольщика не уходят застройщику напрямую: они лежат на специальном счёте эскроу в банке и перечисляются застройщику только после сдачи дома. Режим такого счёта установлен статьями 860.7–860.10 Гражданского кодекса, а особенности для долевого строительства закреплены статьями 15.4 и 15.5 закона № 214-ФЗ.
Для покупателя эскроу — это защита. Если застройщик обанкротится и дом не достроят, деньги вернут. Средства на счёте эскроу по договору долевого участия застрахованы Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей, причём отдельно от обычного лимита по вкладам. Как устроен такой счёт и когда деньги переходят застройщику, подробно разобрано в материале эскроу-счёт при покупке жилья.
Купленная в ипотеку квартира остаётся в залоге у банка, и это право подтверждается записью в ЕГРН, а иногда закладной. Снять обременение можно только после полного погашения кредита; до этого момента крупные сделки с жильём требуют согласия банка. Какие программы и порядок сделки доступны в зависимости от типа жилья, разбирают разделы ипотека на новостройку и ипотека на вторичку: на первичном рынке действуют льготные ставки и счёт эскроу, на вторичном чаще остаётся рыночная ставка.
Налоги и вычеты: сколько можно вернуть
При покупке жилья в ипотеку часть денег возвращает государство через имущественный налоговый вычет (статья 220 НК РФ). Вычет уменьшает облагаемый доход, с которого вы платили НДФЛ, поэтому вернуть можно только то, что было удержано из вашей зарплаты.
Вычетов два. Первый дают на стоимость жилья: лимит 2 млн рублей, к возврату до 260 000 рублей (13% от 2 млн). Второй вычет положен на проценты, фактически уплаченные банку по ипотеке: лимит 3 млн рублей, к возврату до 390 000 рублей. Вычет по процентам предоставляется только по одному объекту недвижимости за всю жизнь, поэтому его приберегают для самой крупной ипотеки.
Например, супруги купили квартиру за 6 млн рублей в ипотеку. Каждый вправе заявить оба вычета по своей доле: вместе с возвратом по процентам это до 650 000 рублей на человека и до 1,3 млн рублей на семью при условии, что у обоих был достаточный официальный доход с НДФЛ. Вычет получают через работодателя или по декларации 3-НДФЛ, а неиспользованный остаток переносится на следующие годы.
Что делать заёмщику и что почитать
Перед оформлением ипотеки имеет смысл пройти несколько шагов. Сначала проверьте, подходите ли вы под одну из льготных программ: ставка 6% вместо рыночных 18–23% меняет переплату в разы. Затем посчитайте комфортный платёж так, чтобы он не съедал больше трети-половины дохода, и уже под него подбирайте сумму и срок. И только потом сравнивайте предложения банков по полной стоимости кредита, а не по одной ставке из рекламы — заниженная ставка застройщика нередко оборачивается завышенной ценой квартиры, и эту схему разбирает материал про субсидированную ипотеку.
Посчитать платёж, переплату и влияние первоначального взноса удобно в ипотечном калькуляторе. Разобраться, чем аннуитетный платёж отличается от дифференцированного, поможет материал аннуитетный или дифференцированный платёж. Уменьшить итоговую переплату помогает досрочное погашение, а как его посчитать, показано в материале как рассчитать переплату по кредиту. Если дохода одного заёмщика не хватает, привлекают созаёмщика; о разнице между ним и поручителем рассказывает статья созаёмщик и поручитель. А когда ключевая ставка снижается, оформленную дорого ипотеку имеет смысл перевести под меньший процент — как это работает, разбирает раздел рефинансирование ипотеки.
